Реклама на сайте|Обратная связь Вторник, 17 октября, 18:43
Регистрация на сайте
Авторизация
+ Добавить Новость
Город Online
Город OnLine
Акция «Техника безопасности»
Расписание автотранспорта
Архив новостей

Показать/скрыть

Октябрь 2017 (216)
Сентябрь 2017 (356)
Август 2017 (372)
Июль 2017 (252)
Июнь 2017 (327)
Май 2017 (242)
Студия визуальных решений «Ника»
| Новости » Общественная жизнь

Наши мифы в ЖКХ

Часть 1.

Очень часто на форумах и в комментариях встречается такая фраза «Мы же столько платим управляющим компаниям, а они не чешутся и ничего не делают». Давайте разбираться, насколько справедливо это утверждение и сделаем попытку разобраться в хитроспетениях сферы ЖКХ.

Для начала давайте договоримся, что необходимо различать жилищные и коммунальные услуги. Коммунальные услуги – это тепло- и водоснабжение, электро- и газоснабжение, водоотведение (канализация). Жилищные услуги – это обслуживание и текущий ремонт общего имущества дома, вывоз мусора и обслуживание лифтов (если есть). И если с коммунальными услугами более-менее понятно – мы платим за конкретный газ, воду, электроэнергию, то вот самое непонятное именно это – что за обслуживание и текущий ремонт общего имущества? Что входит в перечень работ?

Давайте начнем с азов: что есть общее имущество и почему его надо обслуживать? Большинство из нас, за исключением счастливых обладателей коттеджей, живут в квартирах в многоквартирных домах (МКД). Но ведь кроме квартир в наших домах есть подъезды, крыша, лифты, различные трубы и провода для обеспечения жителей теплом, водой и электроэнергией, есть различные технические устройства для всего дома, есть придомовая территория в конце концов. И именно для обслуживания этого общего имущества, для поддержания его в рабочем состоянии мы и нанимаем управляющие компании. То есть первый миф таков: управляющие компании (УК) нам нужны для того, в нашем кране текла вода. Это только часть правды. На самом деле, если внимательно почитать Жилищный кодекс, то окажется, что мы нанимаем управляющие компании для того, чтобы вода в нашем кране и кране наших соседей была и сегодня, и завтра, и желательно послезавтра . То есть мы нанимаем УК для качественного и безаварийного обслуживания сетей нашего дома, по которым к нам поступают коммунальные ресурсы – та же вода, тепло, электроэнергия. И мы платим УК вознаграждение за качественное обслуживание нашего общего имущества (например, сетей), а поставщику коммунальных ресурсов – за сами потребленные ресурсы. Из этого складывается «плата за квартиру».

Практическое следствие из Мифа №1 – посмотрите свои последние квитанции за услуги ЖКХ. Наверняка вы видите 2 или 3 квитанции: от ММПКХ, Энергосбыта и вашей УК (если ваш дом обслуживает «ОзерскСтройЖилСервис», то квитанция будет всего 1 – зато там все сразу). Так вот, собственно УК вы платите примерно 20% от общего «веса» квитанции. Остальное забирают на себя ресурсы – и львиную часть, конечно, тепло (о проблеме тепла мы поговорим ниже). Как правило, это сумма в пределах 450 рублей в месяц (зависит, конечно, от площади вашей квартиры – я, например, плачу 330)). И именно из этой суммы управкомпания и должна оплачивать и уборку территории, и обслуживание и текущий ремонт сетей, и круглосуточную аварийную бригаду, и выставление счетов и доставку квитанций и еще много чего. Насколько это большая сумма, мы увидим в следующих статьях.

Второй миф – это то, что оценивать качество работы управляющей компании мы должны по чистоте подъезда и придомовой территории. Эти вещи очень важны, безусловно, но далеко не ими исчерпывается перечень «обязанностей» УК по отношению к вашему имуществу. Насколько часто моют подъезд и посыпают ли песком гололед у подъезда – это, поверьте, только вершина айсберга. На самом деле, весь перечень работ и услуг, который должна выполнять УК, содержится в Договоре управления многоквартирным домом, который, к сожалению, редко кто прочитал до конца и сумел понять положения договора. Как правило, собственники подписывают такой договор не глядя, а ведь там могут быть очень интересные моменты .

Практическое следствие из Мифа №2: много жалоб сейчас на недостаток тепла в квартирах. Но поставщики тепла (Фортум и Маяк) дают на город качественный ресурс, соответствующий температурным графикам и нормам (это жестко контролируется на точках «входа-выхода»). Значит, проблема в сетях – либо ММПКХ не справляется с доставкой тепла до стен дома (так бывает, особенно в концах магистрали), либо сами трубы в доме старые и забитые грязью. Как правило, стоит УК сделать качественную промывку внутридомовой системы теплоснабжения, становится значительно теплее, даже там где не хватает мощности ресурса. Но эту работу – вообще-то обязательную – делают только немногие УК, которые действительно заботятся о своих жителях. Если летом сделать качественную подготовку дома и сетей, то зимой люди мерзнуть не будут. К сожалению, по разным причинам, эту работу проводят не все компании, но мы должны требовать с них этих работ следующим летом.

Часть 2.

Есть такое постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", которое утверждает список стандартных работ, которые должна выполнять управляющая компания (УК). Всего мы насчитали в этом списке 116 (!) видов работ – конечно, это идеальная ситуация: 116 видов работ – это очень много, и вряд ли посильно даже лучшим УК. Причем в этом перечне есть как виды работ, практические не требующие вложений – например, осмотры, проверки, профилактика, так и работы, требующие существенных затрат.

Например – работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение):

• испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;

• проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);

• удаление воздуха из системы отопления;

• промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

Невыполнение этих работ влечет холод в квартирах зимой. Моя «родная» УК на Доке регулярно выполняет эти работы в летний период, и благодаря этому в квартире тепло. А вот мои родственники в доме по ул.Набережнойзамерзают, ходят в квартире в шерстяных носках – а ведь настоящих холодов мы не видели еще… Но это не потому, что УК на Набережной плохая – просто дома на Набережной старые, проблемные, и на их обслуживание, по логике, необходимо больше денег тратить. А в Озерске сложилась такая ситуация, что все УК работают по единому «муниципальному» тарифу – 8,93 рубля с квадратного метра квартиры. И очевидно, что в «старом» городе этих денег просто не хватает на качественное обслуживание домов – особенно на уборку больших территорий вокруг домов.

Следовательно, летом – мусор, зимой – снег и лед остаются неубранными.

И хотя я точно знаю, что новая УК в старом городе старается, делает все что от них зависит – но не справляется по объективным причинам: не хватает людей, материалов, техники.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за обслуживание и текущий ремонт устанавливается именно собственниками, и размер платы должен учитывать все необходимые работы. То есть в идеале – на каждый дом должен быть свой тариф, учитывающий пожелания собственников и объективно необходимые работы, предлагаемые УК. А жители, заключая с управкомпанией договор на обслуживание своего дома, четко знают, что и когда будет делаться конкретно в их доме, и могут жестко контролировать УК и качество выполнения работ.

На практике же - жители фактически устранились от этого права, и думают, что УК должна все делать сама, без контроля со стороны собственников.

Поэтому некоторые недобросовестные УК пользовались своей бесконтрольностью (и до сих пор пользуются!) и просто не выполняя свои обязательства, дискредитируя добросовестные УК. И пока собственники не возьмут на себя труд реально заботиться о своем доме, бардак в озерском ЖКХ будет продолжатся.

 

 

Часть3.

Часть в комментариях читателей звучит такая идея: нам не нужны частные управляющие компании, пусть будет одна большая и муниципальная, как в Снежинске. Или ТСЖ. Что ж, посмотрим эти варианты вблизи.

Люди почему-то думают, что муниципальная УК сразу решит их проблемы. Спору нет, подконтрольная властям УК будет стремиться добросовестно выполнять свои обязанности, но вот решение всех проблем вряд ли возможно…

Возьмем простой и понятный пример – лифты. В Снежинске 232 лифта в жилых домах, у нас – 389. В основном, лифты выработали свой ресурс (25 лет) и нуждаются в замене. Что происходит в соседнем городе?

Муниципальная управляющая компания (ОАО «Сервис») провела экспертизу самых старых лифтов и получила заключение экспертизы о необходимости капитального ремонта либо замены лифта. После этого ОАО «Сервис» созывает общее собрание собственников и говорит им: уважаемые собственники, ваш лифт нуждается в замене. Так как это ваше общее имущество, предлагаем вам скинуться деньгами (и суммы немалые). Иначе – остановка лифта.

Почему остановка? Все просто – если неисправный лифт упадет, и пострадают люди – посадят директора управляющей компании, за то что не усмотрел вовремя. Такую ответственность директор муниципальной УК брать на себя не хочет и поэтому не церемонится с жителями: скидывайтесь, иначе остановка лифта (абсолютно законная, так как на руках у него заключение экспертизы). В Озерске же никаких экспертиз не делали, и лифты наши будут ездить до полного изнеможения, пока кто-нибудь не сорвется и не покалечится…

И кстати, экспертизу лифтов делали из тарифа на обслуживание жилья, который в Снежинске больше Озерского на 2 рубля. И там пошли депутаты на такое повышение именно потому, что компания муниципальная – никто не хочет подставлять своих людей. Поэтому ответственность переложить на кого-то, как хотят большинство озерских жителей, у нас не получится, как ни крути.

Кстати, именно по этой причине – уклонения от ответственности – в Озерске и не прижились ТСЖ. Товарищество собственников жилья хорошо работает в том случае, если жильцы доверяют друг другу и где есть активный и грамотный председатель. Но, к сожалению, это большая редкость. И кстати, ТСЖ – не панацея. Да, в ТСЖ люди собирают деньги и тратят их на нужды только своего дома. Но они же тем самым принимают на себя всю полноту ответственности, и если, например, встанет лифт и нужно его капитально ремонтировать, то придется скидываться всем членам ТСЖ – в моем доме по 70 тысяч рублей с квартиры. Так что всем удобнее, чтобы ответственность несла управляющая компания и ее директор – но необходимо знать свои права и быть более заботливым по отношению к своему жилью.

Часть 4.

Что делать, когда УК не исполняет свои обязательства.

В первых трех частях нашего исследования мы увидели, что в теории управляющая компания должна выполнять более 110 видов работ. На практике же трудно добиться от управкомпаний даже самого необходимого. Что ж, давайте посмотрим, что можно сделать в такой ситуации.

1. Прежде всего, необходимо помнить, что вы нанимаете управляющую компанию (УК) ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ ОПРЕДЕЛЕННЫХ РАБОТ И УСЛУГ ЗА ПЛАТУ. Ваши отношения с УК регулируются договором управления и Жилищным кодексом. И так как вы являетесь заказчиком, а УК исполнителем, то в любой момент вы можете выбрать другого исполнителя. Такая возможность у вас есть в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса. Соответственно, если вас не устраивает работа вашей управляющей компании, смело меняйте ее! (как это сделать – чуть позже).

2. Смена УК – это серьезное решение, требующее большой организационной работы. Если вы хотите просто «достучаться» до руководства своего ЖЭКа, если вы пытались много раз донести свою конкретную проблему, которая не решается много лет – есть простой способ: напишите обращение на сайт Государственной жилищной инспекции - http://www.gzhi74.ru/InternetReception и сайт губернатора, там есть специальный раздел «Наведем порядок вместе» http://gubernator74.ru/vesennie-subbotniki - желательно с фото проблемных мест.

И после этого проблемы решаются!

Как было:

Как стало:

ПРОВЕРИТЬ ИСПОЛНЕНИЕ ТАКИХ «ПОРУЧЕНИЙ» можно также на сайте губернатора: http://gubernator74.ru/vesennie-subbotniki/68. Там выкладывают и результаты изменений и проведенных проверок.

3. Если жалобы в Жилищную инспекцию все-таки не будут иметь должного действия, самое время задуматься о смене управляющей компании на более сговорчивую . Для этого смело обращайтесь в Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города – там работают отличные специалисты, они обязательно помогут вам правильно подготовить все документы и провести голосование за новую УК – ту, которую вы выберете. Адрес Управления ЖКХ: Озерск, пр. Ленина, д. 62, номера контактных телефонов: 2-51-46, 2-49-69, E-mail: [email protected], Руководитель: Каюрин Александр Михайлович. Можно также написать заявление по электронной почте главе администрации П.Ю.Качану - [email protected], если лень ходить. Изложите свою проблему и попросите помочь вам организовать собрание собственников по выбору новой управляющей компании и власти должны вам помочь – город ведь тоже собственник муниципальных квартир. Только не забудьте в заявлении указать свои контактные данные (адрес для ответа и контактный телефон). Ответить вам должны в течение месяца, но как правило – отвечают быстрее.

Да, рекомендуем не затягивать со сменой недобросовестных управкомпаний – наиболее одиозным УК осталось «жить» не более 6 месяцев. Почему именно такой срок и какие последствия нас ожидают после 1 мая 2015 года – в последней части «Мифов ЖКХ» 

 

Часть 5.

Итак, в течение 4 публикаций мы провели небольшой ликбез по основам управления своим жильем и отношений с управляющими компаниями. Конечно, это только самое начало путешествия в этот загадочный мир ЖКХ. Но времени на раскачку уже практически не осталось – надо переходить от слов к действиям. Почему – в пятой части «Мифов ЖКХ»

Дело в том, что уже начал действовать закон о лицензировании управляющих организаций. Суть этого закона в следующем: теперь все УК должны до 1 мая 2015 получить специальную лицензию на свою работу. С 1 мая управление домами без лицензии будет невозможно.

Что это практически значит для жителей? Прежде всего, появляется реальный механизм воздействия на недобросовестные УК. Если управкомпания не выполняет своих обязательств или выполняет плохо, лицензию у нее отберут и она больше не сможет работать.

Однако не все так просто: когда у УК отберут лицензию, а скорее всего это произойдет на проблемных домах, другие управкомпании вовсе не выстроятся в очередь за право обслуживать этот дом (тем более при нынешнем тарифе 9 руб/метр). Но дом не может быть без управления – мусор вывозить, мыть полы и аварии устранять все равно надо. Так что либо собственники должны будут самостоятельно провести общее собрание и выбрать новую управкомпанию, либо городские власти по закону должны будут объявить конкурс на управление этим домом. А вот тут может получиться очень нехорошая ситуация:

Может прийти новая недобросовестная управкомпания и победить на этом конкурсе – такое уже сейчас происходит в Москве и других крупных городах, где рынок «пожирнее». Причем тариф на обслуживание будет значительно повышен – с нынешних 8.93 руб./м он может вырасти до 15-20 руб., причем вполне законно. И жители, которые фактически отстранились от принятия решения, получат новую головную боль – ведь может получиться так, как это уже было в истории Озерска: приходит недобросовестная УК, собирает с жителей деньги за свои услуги, фактически не выполняя своих обязательств, и через какое-то время просто исчезает… Но поезд-то уйдет!

Мы очень надеемся, что у жителей Озерска хватит мужества и решимости за оставшееся время предпринять усилия и не допустить повторения сценария 2006-2007 годов. Для этого рекомендуем сделать следующие шаги:

1. В каждом доме есть грамотные и ответственные жильцы (мы верим в это!)). Эти жители могут объединиться в Совет дома и совместно искать решение насущных проблем.

2. Очень важно иметь начальные знания по тому, как вообще работает система ЖКХ, чем должна заниматься управляющая компания, какие права есть у жителей и КАК КОНТРОЛИРОВАТЬ работу УК, чтобы не было повторения печальной истории. Для этого рекомендуем обратиться к специалистам в сфере ЖКХ и литературе. Очень желательно знать юридическую часть – просмотреть Жилищный кодекс.

3. Совет дома, изучив основные законы и сделав все необходимые выводы, рекомендует другим жителям дома заключить договор управления с добросовестной управкомпанией, которую выберет сам Совет. Более того, Совет может предложить свой вариант договора управления, где будет четко прописан механизм отчета УК перед собственниками и объем работ, которые УК должна выполнить. Если Совет дома будет работать грамотно и эффективно контролировать УК, жители очень быстро увидят эффект и изменения к лучшему.

Но здесь есть такой нюанс – и вы должны это хорошо понимать: сама по себе смена управляющей компании, без изменения самой модели управления домом НЕ ПРИВЕДЕТ к радикальному улучшению ситуации. Дело в том, что именно политика невмешательства жителей и городских властей в проблемы и привела озерское ЖКХ к тому кризисному состоянию, в котором мы находимся теперь – с нечищеными дворами, ледяными тротуарами и замерзающими квартирами. Чтобы выйти из этого кризиса, необходима новая модель – на каждый дом должен быть сформирован свой тариф на обслуживание, учитывающий потребности и проблемы жильцов именно этого дома. В одном доме надо чинить крышу, в другом течет подвал, в третьем – менять лифт, но почему тариф должен быть на всех один? Тариф должен учитывать именно потребности каждого дома индивидуально. И если в больших домах ДОКа такое сделать крайне сложно, в небольших домах «старого» города такая модель вполне возможна – необходимо лишь желание самих жителей. И если это получится, то уже через год вы не узнаете Озерск!

На этом наш ознакомительный курс завершен. Надеемся, вам удалось по-новому взглянуть на проблематику ЖКХ и вы готовы предпринять некоторые усилия, чтобы сделать свою жизнь лучше. В этом Вам всегда готовы помочь специалисты Управления жилищно-коммнульного хозяйства.

Напоминаем их адрес: Управление ЖКХ: Озерск, пр. Ленина, д. 62, 3 этаж, номера контактных телефонов: 2-51-46, 2-49-69, E-mail: [email protected], руководитель: Каюрин Александр Михайлович.

Удачи вам! И помните – времени осталось очень немного. Надо успевать к 8 марта, чтобы порадовать маму и бабушку) Это будет самый лучший подарок нашим замечательным женщинам :)

 

Ключевые теги: ЖКХ, Шитиков, самоуправление.

Нашли ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter, и мы всё исправим!
-0+

Комментарии (0)

Комментариев еще нет. Вы можете написать первый.

Добавить комментарий

Обратите внимание, что комментарии проходят предварительную модерацию. Мы не публикуем сообщения, содержащие мат, сниженную лексику и оскорбления (даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами). Не допускаются сообщения, призывающие к межнациональной и социальной розни.
 
Представьтесь, пожалуйста:
 
b
i
u
s
|
left
center
right
|
emo
color
|
hide
quote
translit
Нажимая на кнопку ОТПРАВИТЬ, Я даю согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с политикой конфиденциальности.
Код:
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
Введите код: